Saturday, August 13, 2005

 

Texte complet tant FR que NL

Numéro : JC934F1_4 Date : 1993-04-15 Juridiction : COUR DE CASSATION, SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE - Siège : GHISLAIN- Rapporteur : VERHEYDEN- Min. Public : LIEKENDAEL- Numéro de rôle : 9542

LOUAGE DE CHOSES. - Bail à ferme. – Sous-location et cession de bail. - Cession du bail. - Illégalité. – Conséquence - Conditions- Obligations entre parties. - Obligations du preneur. - Inexécution. - Sanction. - Résiliation. - Résolution. - Conditions.

Le preneur qui, en violation de l'article 30 de la loi du 4 novembre 1969, cède son bail en tout ou en partie, sans autorisation écrite et préalable du bailleur, ou qui, en violation de l'article 34 de cette loi, cède au conjoint d'un de ses descendants, sans autorisation du bailleur, une partie seulement et non la totalité de son bail, n'exécute pas l'une des clauses du bail et tombe, dès lors, sous l'application de l'article 29 de la même loi.
Il y a lieu de déduire de l'utilisation, à l'article 29 de la loi sur les baux à ferme, des termes "qu'il en résulte un dommage pour le bailleur" et "suivant les circonstances" ainsi que de l'obligation du preneur de réparer ce dommage "en cas de résiliation provenant (de son) fait", que, d'une part, le législateur a voulu que le juge du fond apprécie si l'inexécution du contrat est suffisamment grave pour prononcer la résolution et que, d'autre part, le caractère grave de l'inexécution doit être apprécié en fonction de l'existence ou non d'un dommage dans le chef du bailleur; cette règle ne déroge pas à l'article 1741 du Code civil.

RENIER, Paul, "Quelque sanction appliquér en cas de cession irréguliere d'un bail à ferme?", J.L.M.B., 1993, p. 1017; Note, RW, 1993-94, p. 339; Cass., 11 octobre 1991, RG 7548, (Bull. et Pas., 1992, I, n° 81);

LA COUR; - Vu le jugement attaqué, rendu le 16 janvier 1992 par le tribunal de première instance de Marche-en-Famenne, statuant en degré d'appel; Sur le moyen pris de la violation des articles 1184, 1741, 1762bis du Code civil et 29 de la loi du 4 novembre 1969, article 1er, sur les baux à ferme, constituant la section III du Livre III, titre VIII, du chapitre II du Code civil, en ce que le jugement attaqué a déclaré l'appel des demandeurs non fondé et a, partant, par confirmation de la décision du premier juge, dit "résilié" à leurs torts et griefs le bail à ferme portant sur l'ensemble des biens composant la ferme dénommée "Ferme de la Lembrée" aux motifs que les premier et deuxième demandeurs n'ayant cédé leur bail au troisième demandeur que partiellement et sans l'autorisation préalable du deuxième défendeur et ayant dès lors méconnu les articles 30 et 34 de la loi sur les baux à ferme, il y avait lieu de prononcer à leurs torts et griefs la "résiliation" du contrat de bail, "que celle-ci ayant été demandée tant sur la base de l'article 29 de la loi sur le bail à ferme que sur la base de l'article 1741 du Code civil, il y (avait) lieu de l'accorder sur la base de l'article 1741 du Code civil sans que le bailleur doive prouver un dommage", alors que le preneur qui, en méconnaissance des articles 30 et 34 de la loi du 4 novembre 1969 (modifiés par la loi du 7 novembre 1988), cède en partie le bien loué à un descendant ou à son conjoint sans l'autorisation écrite du bailleur, n'exécute pas l'une des clauses du bail et tombe dès lors sous l'application de l'article 29 de la même loi; que cet article dispose que si le preneur d'un bien rural n'exécute pas, en général, les clauses du bail et qu'il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail (premier alinéa), qu'en cas de résiliation du fait du preneur, celui-ci est tenu des dommages et intérêts (deuxième alinéa) et que les clauses pénales et la condition résolutoire expresse sont de nul effet (troisième alinéa); qu'il y a lieu de déduire de l'utilisation des termes "qu'il en résulte un dommage pour le bailleur" et "suivant les circonstances" ainsi que du fait que l'obligation du preneur de réparer le dommage est liée à la résiliation, d'une part, que le législateur voulu que le juge du fond apprécie si l'inexécution du contrat est suffisamment grave pour prononcer la résolution et, d'autre part, que le caractère grave de l'inexécution doit être apprécié en fonction de l'existence ou non d'un dommage dans le chef du bailleur, que ces règles ne dérogent pas aux dispositions des articles 1184 et 1741 du Code civil; qu'elles doivent être respectées même lorsque le juge est saisi d'une demande de résolution du bail à ferme sur la base de l'article 1741 du Code civil; qu'il résulte tant de l'article 1184 du Code civil, dont l'article 1741 du Code civil n'est qu'une application, que de l'article 29 de la loi du 4 novembre 1969 sur les baux à ferme, que la résolution du bail doit toujours être demandée en justice et que la condition résolutoire expresse est de nul effet (article 29 précité et article 1762bis du Code civil); que l'on ne comprendrait pas dès lors que le juge ne dispose d'aucun pouvoir d'a ppréciation et doive prononcer la résolution du seul fait du non-respect des articles 30 et 34 de la loi du 4 novembre 1969 sur les baux à ferme; d'où il suit qu'en écartant l'application de l'article 29 de la loi du 4 novembre 1969 et en prononçant la résolution du bail à ferme sur la base de l'article 1741 du Code civil, sans examiner, ni même estimer devoir le faire, si l'inexécution reprochée avait été suffisamment grave pour la justifier et si le bailleur avait ou non subi un dommage, le jugement attaqué a violé les dispositions légales visées au moyen :

Attendu que le jugement considère, sans être critiqué sur ce point, que la convention de cession de bail conclue entre les deux premiers demandeurs, les époux Adam-Defays, et le troisième demandeur, Thierry Paligot, leur gendre, "ne répond pas aux exigences de l'article 34 de la loi (sur les baux à ferme) qui impose pour une telle cession sans autorisation du bailleur que le preneur cède la totalité de son bail"; qu'il décide que "les preneurs (les deux premiers demandeurs) ayant donc violé l'obligation qu'ils avaient de céder la totalité de leur bail à leur fille ou à son conjoint et se maintenant dans une partie du bien loué, il y a lieu de prononcer la résolution du bail aux torts des preneurs qui n'ont respecté ni l'article 30 ni l'article 34 de la loi, le bail ne pouvant en outre être renouvelé au bénéfice du troisième (demandeur) comme prévu à l'article 35 de la loi; que cette résolution étant demandée tant sur la base de l'article 29 de la loi sur le bail à ferme que sur la base de l'article 1741 du Code civil, il y a lieu de l'accorder sur la base de l'article 1741 du Code civil sans que le bailleur doive prouver l'existence d'un dommage";
Attendu que le preneur qui, en violation de l'article 30 de la loi du 4 novembre 1969, cède son bail en tout ou en partie, sans autorisation écrite et préalable du bailleur, ou qui, en violation de l'article 34 de cette loi, cède au conjoint d'un de ses descendants, sans autorisation du bailleur, une partie seulement et non la totalité de son bail, n'exécute pas l'une des clauses du bail et tombe, dès lors, sous l'application de l'article 29 de la même loi;
Attendu que l'article 29 dispose que : "si le preneur d'un bien rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s'il abandonne la culture, s'il ne cultive pas en bon père de famille, s'il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle est destinée, ou, en général, s'il n'exécute pas les clauses du bail et qu'il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail"; Attendu qu'il y a lieu de déduire de l'utilisation des termes "qu'il en résulte un dommage pour le bailleur" et "suivant les circonstances" ainsi que de l'obligation du preneur de réparer ce dommage "en cas de résiliation provenant (de son) fait", que, d'une part, le législateur a voulu que le juge du fond apprécie si l'inexécution du contrat est suffisamment grave pour prononcer la résolution et, que, d'autre part, le caractère grave de l'inexécution doit être apprécié en fonction de l'existence ou non d'un dommage dans le chef du bailleur; que cette règle ne déroge pas à l'article 1741 du Code civil; Qu'en prononçant la résiliation du bail sans examiner si le bailleur a subi un dommage, le jugement viole les articles 29 précité de la loi du 4 novembre 1969 sur les baux à ferme et 1741 du Code civil; Que, dans cette mesure, le moyen est fondé;
Par ces motifs, casse le jugement attaqué sauf en tant qu'il décide que le bail litigieux a été cédé en violation de la loi; ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé; réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond; renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance de Neufchâteau, siégeant en degré d'appel.

Numéro : RC934F1_1 Date : 1993-04-15 Juridiction : HOF VAN CASSATIE, FRANSTALIGE AFDELING, 1E KAMER Siège : GHISLAINRapporteur : VERHEYDENMin. Public : LIEKENDAELNuméro de rôle : 9542

HUUR VAN GOEDEREN. - Pacht. - Onderverhuring en overdracht van huur. - Onwettigheid. - Sanctie. - Ontbinding. - Vereisten. Verplichtingen van partijen. - Verplichtingen van de huurder. - Niet-nakoming. - Sanctie. - Ontbinding. - Vereisten.
Onderverhuring en overdracht van huur. - Overdracht. - Onwettigheid. - Gevolg

Uit het gebruik in art. 29 Pachtwet, van de bewoordingen "daardoor schade ontstaat voor de verpachter" en "naar gelang van de omstandigheden", alsmede uit de verplichting van de pachter tot vergoeding van die schade "in geval van ontbinding door (zijn) schuld", dient te worden afgeleid dat, enerzijds, de bedoeling van de wetgever is geweest dat de feitenrechter oordeelt of de niet-uitvoering van de pachtovereenkomst ernstig genoeg is om ontbinding uit te spreken en dat, anderzijds, het ernstige karakter van de niet-uitvoering dient te worden beoordeeld op grond van het al dan niet bestaan van schade aan de zijde van de verpachter; die regel wijkt niet af van art. 1741 Burgerlijk Wetboek.
De pachter die, in strijd met art. 30 Pachtwet, zijn pacht geheel of ten dele aan anderen overdraagt, zonder schriftelijke en voorafgaande toestemming van de verpachter, of die, in strijd met art. 34 Pachtwet, aan de echtgenoot van een van zijn afstammelingen, zonder toestemming van de verpachter, zijn pacht enkel ten dele en niet geheel overdraagt, komt een bepaling van de pachtovereenkomst niet na en valt dus onder toepassing van art. 29 van dezelfde wet.
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RENIER, Paul, "Quelque sanction appliquér en cas de cession irréguliere d'un bail à ferme?", J.L.M.B., 1993, p. 1017; Noot, RW, 1993-94, p. 339; Cass., 11 oktober 1991, A.R. nr. 7548, (A.C., 1991-92, nr. 81);
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HET HOF; - Gelet op het bestreden vonnis, op 16 januri 1992 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Marche-en-Famenne; Over het middel : schending van de artikelen 1184, 1741, 1762bis van het Burgerlijk Wetboek en 29 van de Pachtwet (artikel 1 van de wet van 4 november 1969, zijnde afdeling III, boek III, titel VIII, van hoofdstuk II van het Burgerlijk Wetboek), doordat het bestreden vonnis het hoger beroep van de eisers niet gegrond verklaart en, derhalve, met bevestiging van de beslissing van de eerste rechter, de pachtovereenkomst inzake de gezamenlijke goederen van de hoeve "Ferme de la Lembrée" te hunnen nadele "ontbonden" verklaart, op grond dat de "ontbinding" van de pachtovereenkomst te hunnen nadele diende te worden uitgesproken, nu de eerste en de tweede eiser hun pacht slechts ten dele en zonder voorafgaande toestemming van de tweede verweerder aan de derde eiser hadden overgedragen en de artikelen 30 en 34 van de Pachtwet hadden geschonden, "dat aangezien de ontbinding op basis (zowel) van artikel 29 van de Pachtwet, als van artikel 1741 van het Burgerlijk Wetboek was gevorderd, de ontbinding (diende) te worden toegekend op basis van artikel 1741 van het Gerechtelijk Wetboek, zonder dat de verpachter enige schade diende te bewijzen", terwijl de pachter die, met schending van de artikelen 30 en 34 van de Pachtwet (gewijzigd bij de wet van 7 november 1988) het gepachte goed ten dele aan een afstammeling of diens echtgenoot zonder schriftelijke toestemming van de verpachter overdraagt, een bepaling van de pachtovereenkomst niet nakomt en dus onder de toepassing valt van artikel 29 van dezelfde wet; dat artikel bepaalt dat, indien de pachter van een landeigendom de bepalingen van de pachtovereenkomst, in het algemeen, niet nakomt en daardoor schade ontstaat voor de verpachter, deze, naar gelang van de omstandigheden, de pachtovereenkomst kan doen ontbinden (eerste lid), dat in geval van ontbinding door de schuld van de pachter, deze gehouden is tot schadevergoeding (tweede lid) en dat het strafbeding en de uitdrukkelijk ontbindende voorwaarde zonder waarde zijn (derde lid); dat uit het gebruik van de bewoordingen "daardoor schade ontstaat voor de verpachter" en "naar gelang van de omstandigheden", alsmede uit het feit dat de verplichting van de pachter tot vergoeding van die schade verband houdt met de ontbinding, dient te worden afgeleid dat, enerzijds het de bedoeling van de wetgever is geweest dat de feitenrechter oordeelt of de niet-uitvoering van de pachtovereenkomst ernstig genoeg is om ontbinding uit te spreken en dat, anderzijds, het ernstige karakter van de niet-uitvoering moet worden beoordeeld op grond van het al dan niet bestaan van schade aan de zijde van de verpachter; dat deze regeling geen afbreuk doet aan het bepaalde in de artikelen 1184 en 1741 van het Burgerlijk Wetboek; dat zij moet worden in acht genomen, zelfs wanneer bij de rechter een vordering tot ontbinding van de pachtovereenkomst is ingesteld op grond van artikel 1741 van het Burgerlijk Wetboek; zowel uit artikel 1184 van het Burgerlijk Wetboek, waarvan artikel 1741 van het Burgerlijk Wetboek slechts een toepassing is, als uit artikel 29 van de Pachtwet volgt dat de ontbinding van de pachtovereenkomst steeds in rechte moet worden gevorderd en dat de uitdrukkelijk ontbindende voorwaarde zonder waarde is (voormeld artikel 29 en artikel 1762bis van het Burgerlijk Wetboek); het dan ook onbegrijpelijk zou zijn dat de rechter geen beoordelingsbevoegdheid heeft en ontbinding moet uitspreken alleen omdat de artikelen 30 en 34 van de Pachtwet niet zijn in acht genomen; daaruit volgt dat het bestreden vonnis, doordat het artikel 29 van de Pachtwet buiten toepassing heeft gelaten en "ontbinding" van de pacht op grond van artikel 1741 van het Burgerlijk Wetboek heet uitgesproken, zonder na te gaan of zelfs te hebben gemeend zulks te moeten doen, of de niet-uitvoering ernstig genoeg was om de ontbinding te verantwoorden en of de verpachter al dan niet schade had geleden, de in het middel aangewezen wettelijke bepalingen schendt : Overwegende dat het vonnis, zonder deswege te worden aangevochten, oordeelt dat de overeenkomst van pachtoverdracht tussen de eerste en twee eisers, de echtgenoten Adam-Defays, en de derde eiser, Thierry Paligot, hun schoonzoon, "niet voldoet aan de vereisten van artikel 34 van de Pachtwet, dat voor een zodanige overdracht zonder de toestemming van de verpachter voorschrijft dat de pachter zijn pacht geheel overdraagt"; dat het beslist dat, doordat "de pachters (de eerste twee eisers) de verplichting niet hadden nageleefd om hun pacht geheel aan hun dochter of haar echtgenoot over te dragen, en een gedeelte van het gepachte goed zijn blijven betrekken, de pachtovereenkomst dient te worden ontbonden in het nadeel van de pachters die noch artikel 30, noch artikel 34 van de wet hebben in acht genomen en dat de pacht bovendien voor de derde (eiser) niet kan worden hernieuwd, overeenkomstig artikel 25 van de wet; dat, nu die ontbinding op grond zowel van artikel 29 van de Pachtwet als van artikel 1741 van het Burgerlijk Wetboek was gevorderd, zij moet worden toegekend op grond van artikel 1741 van het Burgerlijk Wetboek, zonder dat de verpachter moet aantonen dat hij schade heeft geleden"; Overwegende dat de pachter die, in strijd met artikel 30 van de Pachtwet, zijn pacht geheel of ten dele aan anderen overdraagt, zonder schriftelijke en voorafgaande toestemming van de verpachter, of die, in strijd met artikel 34 van die wet, aan de echtgenoot van een van zijn afstammelingen, zonder toestemming van de verpachter, zijn pacht enkel ten dele en niet geheel overdraagt, een bepaling van de pachtovereenkomst niet nakomt en dus onder de toepassing valt van artikel 29 van dezelfde wet; Overwegende dat artikel 29 bepaalt dat : "Indien de pachter van een landeigendom dit niet voorziet van de dieren en het gereedschap nodig voor het bedrijf, indien hij met de bebouwing ophoudt, indien hij bij de bebouwing niet als een goed huisvader handelt, indien hij het gepachte voor een ander doel aanwendt dan waartoe het bestemd was, of, in het algemeen, indien hij de bepalingen van de pachtovereenkomst niet nakomt, en daardoor schade ontstaat voor de verpachter, deze, naar gelang van de omstandigheden, de pachtovereenkomst kan doen ontbinden"; Overwegende dat uit het gebruik van de bewoordingen "daardoor schade ontstaat voor de verpachter" en "naar gelang van de omstandigheden", alsmede uit de verplichting van de pachter tot vergoeding van die schade "in geval van ontbinding door (zijn) schuld", dient te worden afgeleid dat, enerzijds het de bedoeling van de wetgever is geweest dat de feitenrechter oordeelt of de niet-uitvoering van de pachtovereenkomst ernstig genoeg is om ontbinding uit te spreken en dat, anderzijds, het ernstige karakter van de niet-uitvoering dient te worden beoordeeld op grond van het al dan niet bestaan van schade aan de zijde van de verpachter; dat die regel niet afwijkt van artikel 1741 van het Burgerlijk Wetboek; Dat het vonnis, door ontbinding van de pachtovereenkomst uit te spreken, zonder na te gaan of de verpachter schade heeft geleden, voormeld artikel 29 van de Pachtwet en artikel 1741 van het Burgerlijk Wetboek heeft geschonden; Dat het middel in zoverre gegrond is;


Om die redenen, vernietigt het bestreden vonnis, behalve in zoverre het beslist dat de litigieuze pachtovereenkomst in strijd met de wet is overgedragen; beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde vonnis; houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over; verwijst de aldus beperkte zaak naar de Rechtbank van Eerste Aanleg te Neufchâteau, zitting houdende in hoger beroep.

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